Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davası: Malikin Başvurabileceği Yollar

26 Ağustos 2026 — Av. Sinan Cem GÖDE

Kamulaştırmasız el atma davası, idarenin bir taşınmaza kamulaştırma yapmadan el koyması hâlinde malikin açtığı bedel davasıdır. El koyma fiilen gerçekleşmişse adli yargı, imar planı kısıtlamasından kaynaklanıyorsa idari yargı görevlidir. Anayasa Mahkemesi 2025 ve 2026’da bu alandaki iki hükmü iptal etti. Süreler ve görev kuralları buna göre değişiyor.

İçindekiler

• Usulüne uygun kamulaştırma nasıl işler?
• Anayasa Mahkemesi’nin iki iptal kararı
• Kamulaştırmasız el atma davası nedir?
• Fiili el atmada hangi mahkeme görevli?
• Hukuki el atma ve beş yıllık süre
• Bedel nasıl belirlenir?
• Uygulamada sık karşılaşılan üç hata
• Yargı kararlarının yaklaşımı

İdare bir taşınmaza iki yoldan ulaşabilir. Birincisi kanunun öngördüğü kamulaştırma usulüdür; ikincisi ise usule uyulmadan gerçekleşen el koymadır. İkisi arasındaki fark yalnızca teknik değildir, çünkü malikin başvuracağı mahkeme ve süreler tamamen ayrışır.

Aşağıda önce usulüne uygun kamulaştırmanın işleyişi, ardından el koyma hâlinde açılabilecek davalar ele alınıyor. 2025 ve 2026 tarihli iki Anayasa Mahkemesi kararı da bu tabloyu doğrudan etkilediği için ayrı bir başlıkta inceleniyor.

Usulüne uygun kamulaştırma nasıl işler?

Kamulaştırma yalnızca kamu yararının gerektirdiği hâllerde ve bedeli peşin ödenmek şartıyla yapılabilir. Anayasa bu iki güvenceyi birlikte arar; mevzuat da bu çerçevede kurulmuştur.

Kamulaştırma, 2942 sayılı Kanun’un çizdiği sıraya göre yürür. İdare önce satın alma usulünü denemek zorundadır; kanun, üstelik, bu yolun öncelikli olduğunu açıkça belirtir. Uzlaşma sağlanamazsa idare, bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için asliye hukuk mahkemesine başvurur; başka bir deyişle süreç yargıya taşınır.

Süreç idari aşamayla başlar. İdare önce kamu yararı kararı alır ve bu kararı yetkili merciin onayına sunar; ardından taşınmazın tapu kaydını ve maliklerini tespit eder. Satın alma usulü yalnızca bu hazırlık tamamlandıktan sonra devreye girer; malike ulaşan tebligat bu nedenle sürecin başlangıcı değil, belirli bir aşamanın habercisidir.

Öte yandan malikin elindeki ilk hukuki araç, kamulaştırma işleminin kendisine karşı açılacak iptal davasıdır. Kanun, mahkemece yapılan tebligat gününden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabileceğini öngörür; süre kısa olduğundan tebligatın alındığı tarih dosyanın en kritik verisidir.

Bedel tespiti davasında mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırır ve taşınmazın değerini belirler. Değer kanunda sayılan ölçütlere göre hesaplanır ve malik tespit edilen bedele itiraz edebilir; buna karşılık tescil kısmı bugüne kadar farklı bir rejime tabi tutulmuştur.

Bedel tespiti davasında malikin konumu

Malik bu davada davalı sıfatını taşır, ancak edilgen bir konumda değildir. Bilirkişi raporuna itiraz sunabilir; ayrıca ek rapor ya da yeni bir bilirkişi heyeti talep edebilir. Emsal satışların doğru seçilip seçilmediği, imar durumunun güncel olup olmadığı ve taşınmazın niteliğinin doğru saptanıp saptanmadığı bu aşamada tartışılır; nitekim dosyaya sunulan emsaller çoğu zaman sonucu belirleyen asıl unsurdur.

Anayasa Mahkemesi’nin iki iptal kararı

Son iki yılda mülkiyet hakkı lehine iki önemli iptal kararı verildi; bunlar süregelen uygulamayı doğrudan değiştirdiği için ayrı ele alınmalıdır.

Birinci karar hukuki el atmayı ilgilendiriyor. Anayasa Mahkemesi, 2942 sayılı Kanun’un Ek 1. maddesine 7421 sayılı Kanun’la eklenen ve bedel davalarının adli yargıda görüleceğini öngören cümleyi iptal etti (E.2024/135, K.2025/20, 16.01.2025; RG 30.04.2025-32886). Gerekçede kuralın kamulaştırmasız el atmayı hukukileştirdiği ve kamulaştırmaya alternatif hâline getirdiği vurgulandı. İptal hükmü böylelikle yayımından dokuz ay sonra yürürlüğe girdi.

İkinci karar tescil rejimine ilişkin. Mahkeme, Kanun’un 10. maddesindeki “Tescil hükmü kesin olup,” ibaresini oybirliğiyle iptal etti (E.2025/190, K.2026/38, 12.02.2026; RG 21.05.2026-33260). İptal, yayımından dokuz ay sonra yani 21 Şubat 2027’de yürürlüğe girecek; dolayısıyla yasama organının bu süre içinde yeni bir düzenleme yapması bekleniyor.

Kararların pratik yansıması iki başlıkta toplanır. Hukuki el atma davalarında görev sorunu, adli yargı yönündeki cümlenin ayakta kalmamasıyla yeniden idari yargı lehine çözülür. Tescil tarafında dokuz aylık geçiş süresi boyunca mevcut hüküm uygulanmaya devam eder; bu süre içinde açılacak dosyalarda geçiş rejimi ayrıca değerlendirilmelidir.

Görüldüğü üzere her iki kararın ortak ekseni aynıdır. Anayasa’nın 46. maddesindeki güvenceler, idarenin usulden sapmasını kolaylaştıran hükümlere karşı işletiliyor ve malik açısından sonuç, dava yollarının genişlemesidir.

Kamulaştırmasız el atma davası nedir?

Kamulaştırmasız el atma, idarenin kamulaştırma usulüne uymadan bir taşınmaza el koymasıdır. Kavram ilk kez 16 Mayıs 1956 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile tanımlandı ve o tarihten bu yana malikin iki seçeneği bulunuyor: el atmanın önlenmesini istemek veya taşınmazın bedelini talep etmek. Kamulaştırmasız el atma davası da bu işe yarar.

Kavramın kökeni bir boşluğa dayanır. İdare taşınmaza el koyduğunda malikin elinde ne kamulaştırma işlemi ne de bir bedel bulunur; klasik dava türleri bu durumu tam olarak karşılamaz. İçtihat, mülkiyet hakkını korumak amacıyla bu boşluğu doldurmuştur; kanun koyucu ise düzenlemeyi ancak yıllar sonra ve sınırlı bir dönem için yapmıştır.

Uygulamada el atma iki biçimde ortaya çıkar: fiili el atmada idare taşınmazı fiilen işgal eder ve kamu hizmetine tahsis eder. Hukuki el atmada ise fiziksel bir işgal yoktur; taşınmaz imar planıyla kamusal alana ayrıldığı hâlde kamulaştırılmaz.

Ölçüt	Fiili el atma	Hukuki el atma
Nitelik	Taşınmazın fiilen işgali	İmar planı kaynaklı kısıtlama
Görevli yargı	Adli yargı	İdari yargı
Görevli mahkeme	Asliye hukuk mahkemesi	İdare mahkemesi
Dava türü	Bedel (tazminat) davası	Tam yargı davası
Süre koşulu	Süreye bağlı değil	Planın yürürlüğünden itibaren beş yıl

Tablodaki ayrım tesadüfi değildir; fiili el atmada idarenin haksız bir eylemi vardır, oysa hukuki el atmada idarenin eylemsizliği söz konusudur. Kısacası görev kuralı bu farktan doğar.

Fiili el atmada hangi mahkeme görevli?

4 Kasım 1983 tarihinden sonra gerçekleşen fiili el atmalarda adli yargı görevlidir. Malik, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel davası açar; dava mülkiyet hakkına dayandığından zamanaşımına tabi tutulmaz.

Malikin talep tercihi de bu aşamada belirlenir. El atmanın önlenmesi talebi taşınmazın iadesini hedefler, oysa bedel talebi mülkiyetin idareye geçmesi sonucunu doğurur. Taşınmaz kamu hizmetine tahsis edilmiş ve üzerine tesis yapılmışsa iade talebi fiilen sonuçsuz kalabilir. Dava dilekçesindeki talep sırası bu yüzden dosyanın kaderini baştan belirler.

Bu tarihten önceki dönem ayrı bir rejime bağlanmıştır. 9 Ekim 1956 ile 4 Kasım 1983 arasında gerçekleşen el koymalar, Kanun’un Geçici 6. maddesi kapsamındadır; anılan madde bakımından öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartı olarak öngörülmüştür.

Uzlaşma sağlanamazsa süreç kapanmaz, çünkü anlaşmazlık tutanağının düzenlenmesinden itibaren üç ay içinde dava açılabilir. Dava şartı, 2013 yılında yapılan değişiklikten sonra açılan davalar bakımından aranır.

Zamanaşımı tartışması geçmişte önemli bir engeldi. Anayasa Mahkemesi 2003 yılında, bu davalar için yirmi yıllık süre öngören hükmü iptal etti; gerekçe, mülkiyet hakkının zamanaşımına uğramaması ilkesine dayandırıldı. Bu yaklaşım, sonuç olarak bugünkü uygulamanın da temelini oluşturur.

Hukuki el atma ve beş yıllık süre

Hukuki el atmanın dayanağı, Kanun’un Ek 1. maddesidir. Hüküm, planla kısıtlanan taşınmazlar için idareye somut bir ödev yükler:

“Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmi kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında, uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içerisinde imar programları veya imar uygulamaları yapılır ve bütçe imkanları dahilinde bu taşınmazlar ilgili idarelerce kamulaştırılır veya her halde mülkiyet hakkının kullanmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır/yaptırılır.”

Süre, uygulama imar planının yürürlüğe girmesiyle başlar. İdare beş yıl içinde ne kamulaştırma yapar ne de planı değiştirirse, malik bakımından dava hakkı doğar. Bununla birlikte kısıtlılığın mülkiyet hakkının özüne dokunması da aranır.

Uygulamada en sık tartışılan nokta kısıtlamanın derecesidir. Yeşil alan, okul alanı veya yol olarak ayrılan bir parselde tasarruf imkânı fiilen ortadan kalkar. Buna karşılık yalnızca yapılaşma yoğunluğunu düşüren bir plan değişikliği aynı sonucu doğurmayabilir; ayrım, mülkiyet hakkının özüne dokunulup dokunulmadığı ölçütüyle kurulur.

Görev noktasında tablo 2025 kararıyla değişti. Bedel davalarının adli yargıda görüleceğini söyleyen cümle iptal edildiğinden, uyuşmazlıklar idari yargının alanında kalır ve dava, 2577 sayılı Kanun çerçevesinde tam yargı davası olarak açılır.

Bedel nasıl belirlenir?

Bedel, bilirkişi incelemesiyle taşınmazın gerçek değeri üzerinden hesaplanır. Fiili el atma davalarında değer, kural olarak dava tarihi esas alınarak belirlenir; taşınmazın niteliği, imar durumu ve konumu hesaplamanın temel girdileridir.

Basit bir örnek tabloyu somutlaştırır. Ankara’da 800 m² yüzölçümlü bir arsanın metrekare değeri 12.000 TL olarak tespit edilsin. Bu durumda bedel 9.600.000 TL olarak hesaplanır; el konulan kısım taşınmazın yarısıysa talep 4.800.000 TL üzerinden kurulur.

Bilirkişi heyetinin seçtiği emsaller bu hesabın belkemiğidir. Aynı bölgede, benzer imar durumundaki ve yakın tarihli satışlar esas alınmalıdır. Kaldı ki emsalin niteliği tartışmalıysa hesabın kendisi de tartışmalı hâle gelir.

Bedel dışında ayrı bir kalem daha gündeme gelebilir. İdarenin taşınmazı kullandığı dönem için ecrimisil talep edilebilir; ne var ki geriye dönük talep kural olarak dava tarihinden önceki beş yılla sınırlıdır.

Faiz kalemi başka bir başlıkta değerlendirilir. Bedele hangi tarihten itibaren faiz yürütüleceği, davanın türüne ve talebin kapsamına göre değişir. Bilirkişi raporundaki değerin hüküm tarihine kadar güncelliğini koruyup korumadığı da tartışma konusu olur. Uzun süren dosyalarda ek rapor alınması, bu yüzden sık başvurulan bir yoldur.

Bedelin ödenmesiyle taşınmazın mülkiyeti idareye geçer, zira malik hem bedeli alıp hem tapuyu elinde tutamaz. Bu nedenle davanın bedel talebiyle mi yoksa el atmanın önlenmesi talebiyle mi açılacağı baştan kararlaştırılmalıdır.

Uygulamada sık karşılaşılan üç hata

Birinci hata: yanlış yargı kolunda dava açmak. Fiili el atma ile hukuki el atma ayrımı yapılmadan açılan davalar görev yönünden reddedilir. Kaybedilen süre, harç ve bilirkişi masrafı geri gelmez. Görev itirazı çoğu zaman idare tarafından ilk cevap dilekçesinde ileri sürülür.

İkinci hata: kısıtlamayı el atma sanmak. İmar planındaki her kısıtlama Ek 1. madde kapsamına girmez. Kısıtlılığın mülkiyet hakkının özüne dokunması ve beş yıllık sürenin dolmuş olması gerekir. Nitekim süre dolmadan açılan davalar erken açılmış sayılır.

Üçüncü hata: iptal davası süresini kaçırmak. Kamulaştırma işlemine karşı otuz günlük süre içinde dava açılmazsa işlem kesinleşir. Sonrasında yalnızca bedele ilişkin itirazlar tartışılabilir; işlemin hukuka aykırılığı artık gündeme getirilemez. Tebligat tarihinin dosyaya doğru geçirilmesi bu yüzden ilk kontrol noktasıdır.

Yargı kararlarının yaklaşımı

Yerleşik içtihat, kamulaştırmasız el atmayı idarenin hukuka aykırı bir davranışı olarak niteler. Bu nitelendirme, yine de tek başına yeterli değildir; malikin korunmasında yalnızca çıkış noktasını oluşturur.

İlk çizgi mülkiyet hakkının süreye bağlanamayacağıdır. Kararlarda, el koyma ne kadar eski olursa olsun malikin bedel talep edebileceği kabul edilir; zamanaşımı defileri bu yaklaşım karşısında sonuç doğurmaz.

İkinci çizgi görev ayrımında belirir. Fiili işgalin bulunduğu hâllerde adli yargı, salt plan kısıtlamasının bulunduğu hâllerde idari yargı görevli sayılır; ayrım, idarenin eylemi ile eylemsizliği arasındaki farka dayandırılır.

Üçüncü çizgi anayasal denetimde görünür. Anayasa Mahkemesi son iki kararında, kamulaştırmasız el atmayı kolaylaştıran düzenlemeleri Anayasa’nın 46. maddesiyle bağdaşmaz buldu. Kanun koyucunun bu çerçevede yeni bir düzenleme yapması, dolayısıyla bekleniyor.

Dördüncü çizgi ispat yükünde belirir. El atmanın varlığı, kapsamı ve tarihi kural olarak malik tarafından ortaya konur. Keşif tutanakları, hava fotoğrafları ve idarenin kendi kayıtları bu ispatta belirleyici olur. Kadastro paftaları ile fiili durumun örtüşmediği hâllerde teknik bilirkişi incelemesi öne çıkar.

Sonuç

Kamulaştırmasız el atma davası, malikin elindeki en güçlü araçtır. Doğru sonuç için önce el atmanın türü belirlenmelidir. Fiili el atmada asliye hukuk mahkemesi, hukuki el atmada idare mahkemesi görevlidir.

Süreler bakımından tablo ikiye ayrılır. Kamulaştırma işlemine karşı otuz günlük iptal süresi hak düşürücü niteliktedir. Bedel talebi, aksine, mülkiyet hakkına dayandığı için süreye bağlı değildir. Bu tür uyuşmazlıklarda bir avukattan hukuki destek alınması önerilir.

Kanun metninin güncel hâli için mevzuat.gov.tr üzerinden 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırmasız el atma davası zamanaşımına uğrar mı? Uğramaz. Dava mülkiyet hakkına dayandığı için süreye bağlı değildir. Anayasa Mahkemesi 2003 yılında bu davalar bakımından yirmi yıllık süre öngören hükmü iptal etti. Gerekçe, mülkiyet hakkının zamanaşımına uğramaması ilkesiydi. El koyma ne kadar eski olursa olsun bedel talep edilebilir; idarenin zamanaşımı defi sonuç doğurmaz.

Fiili el atma ile hukuki el atma arasındaki fark nedir? Fiili el atmada idare taşınmazı fiilen işgal eder ve kamu hizmetine tahsis eder. Hukuki el atmada fiziksel işgal yoktur; taşınmaz imar planıyla kamusal alana ayrıldığı hâlde kamulaştırılmaz. Birincisinde adli yargı, ikincisinde idari yargı görevlidir. Dava türleri de buna göre değişir; fiili el atmada bedel davası, hukuki el atmada tam yargı davası açılır.

İmar planındaki kısıtlama için ne zaman dava açılabilir? Uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl geçmesi gerekir. İdare bu süre içinde ne kamulaştırma yapar ne de planı değiştirirse dava hakkı doğar. Ayrıca kısıtlılığın mülkiyet hakkının özüne dokunacak nitelikte olması aranır. Yalnızca yapılaşma yoğunluğunu azaltan bir plan değişikliği bu ölçütü karşılamayabilir.

Kamulaştırma işlemine karşı dava süresi kaç gündür? Kanun, mahkemece yapılan tebligat gününden itibaren otuz gün öngörür. Bu süre içinde idari yargıda iptal davası açılabilir. Süre kaçırıldığında işlem kesinleşir ve sonrasında yalnızca bedele ilişkin itirazlar tartışılabilir; işlemin hukuka aykırılığı artık ileri sürülemez. Tebligat tarihinin doğru saptanması bu yüzden ilk kontrol noktasıdır.

Bedel yanında başka bir talepte bulunulabilir mi? Bulunulabilir. İdarenin taşınmazı kullandığı dönem için ecrimisil talep edilebilir. Geriye dönük talep kural olarak dava tarihinden önceki beş yılla sınırlıdır. Bedelin ödenmesiyle mülkiyet idareye geçtiğinden, bedel ile el atmanın önlenmesi talepleri birlikte ileri sürülemez. Talep sırasının dilekçede doğru kurulması bu nedenle önemlidir.