21 Nisan 2026 — Av. Sinan Cem GÖDE
Kira ilişkilerinde alacak ve tahliye talepleri sıklıkla uyuşmazlık doğurur. Özellikle kiraya veren birden fazla kişi olduğunda süreç daha karmaşık hale gelir. 2025 yılı Yargıtay 12. Hukuk Dairesi kararları bu konuya netlik kazandırmıştır. Bu makalede paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti hallerinde takip yapma şartlarını inceleyeceğiz. Yargıtay kararları ışığında zorunlu dava arkadaşlığı kuralının önemini vurgulayacağız. Ayrıca ilgili kanun maddelerini doğrudan mevzuat metinlerinden aktaracağız.
İlamsız Tahliye Takibinin Genel Esasları
İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi ilamsız tahliye takibini düzenler. Takibin aktif tarafı alacaklı sıfatıyla kiraya verendir. Kiracı kira bedelini ödemediğinde kiraya veren fesih hakkı kazanır. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi bu fesih hakkının temelini oluşturur. Aynı Kanunun 299. maddesi ise kira sözleşmesini tanımlar.
Türk Borçlar Kanunu Madde 299: “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Tahliye borcu bölünemez bir borç niteliği taşır. Bu nedenle takibin tüm kiraya verenler tarafından birlikte açılması gerekir. Takip talebinde zorunlu takip arkadaşlarından biri eksik olursa ihtar haklı sayılmaz. Bu eksiklik icra mahkemesinde sonradan da giderilemez. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2025/6920 E. sayılı kararında bu hususu açıkça belirtmiştir.
Bununla birlikte kiraya veren sıfatı ile malik sıfatı birbirinden bağımsızdır. İlamsız tahliye takibini kiraya veren yapar. Kiralanan taşınmazın mülkiyet türü bu durumu değiştirmez. Gerek paylı mülkiyet gerekse elbirliği mülkiyeti halinde kural aynıdır. Ancak takip yapma yetkisi mülkiyetin niteliğine göre farklılık gösterebilir.
Kiraya Verenlerin Birden Fazla Olması ve Zorunlu Dava Arkadaşlığı
Uygulamada sıkça karşılaşılan durum kiralayanların birden fazla olmasıdır. Bu halde aralarında mecburi dava arkadaşlığı bulunur. İcra takibinin tüm kiralayanlar tarafından birlikte yapılması şarttır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2025/6920 E. sayılı kararı bu ilkeyi teyit eder. Karara konu olayda üç kiraya verenden ikisi takip başlatmıştır.
Yargıtay bu durumu şu şekilde değerlendirmiştir: Kira sözleşmesi üç kiraya veren ile kiracı arasında düzenlenmiştir. Takip ise yalnızca iki kiraya veren tarafından başlatılmıştır. Bölge Adliye Mahkemesi tapuda pay ve paydaş çoğunluğunun sağlandığı gerekçesiyle takibi geçerli saymıştır. Oysa Yargıtay bu gerekçeyi yerinde bulmamıştır. Çünkü kira sözleşmesine taraf olan tüm kiraya verenlerin birlikte hareket etmesi zorunludur.
Yüksek Mahkeme kararında şu ifadeler dikkat çeker: “Kural olarak tahliye talepli icra takibi yapma hakkı kiraya verene aittir. Kiralayanların birden fazla olması halinde aralarında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan icra takibinin birlikte yapılması icap eder.” Bu nedenle Bölge Adliye Mahkemesi kararı bozulmuştur. Şikayetin kısmen kabulü ile takibin iptaline karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Öte yandan kira sözleşmesine taraf olmayan paydaşların durumu farklıdır. Onlar mülkiyet hakkına dayanarak el atmanın önlenmesi davası açabilir. Fakat kira sözleşmesine taraf olmadıkları için ilamsız tahliye takibi yapamazlar. Bu ayrım uygulamada sıkça hata yapılan bir noktadır.
Paylı Mülkiyete Konu Taşınmazda Takip Şartları
Paylı mülkiyet konusu taşınmazı paydaşlardan biri kiraya verebilir. Bu halde kiracı pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadığını ileri süremez. Kira sözleşmesi iptal edilmediği sürece geçerliliğini korur. Kiraya veren sıfatına sahip paydaş şahsi haklarını talep edebilir. Ayrıca tek başına tahliye takibi başlatma hakkına da sahiptir.
Ancak burada önemli bir nokta vardır. Sözleşmede kiraya veren olarak birden fazla paydaş yer alıyorsa hep birlikte takip yapmaları gerekir. Yani sözleşmenin tarafı olan tüm paydaşlar zorunlu takip arkadaşıdır. Yargıtay kararında da belirtildiği üzere “Paylı mülkiyete konu taşınmaz paylı maliklerin biri veya birkaçı tarafından kiraya verildikten sonra tahliye takibinin de yalnız kira sözleşmesinde kiraya veren olarak gözüken kişi veya kişiler tarafından hep birlikte açılması gerekli ve yeterlidir.”
Türk Medeni Kanunu Madde 691: “Paylı mülkiyette, olağan yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğu, önemli yönetim işleri için ise pay ve paydaş çoğunluğunun kararı gerekir. Paylı malın adi kiraya veya hasılat kirasına verilmesi önemli yönetim işlerindendir.”
Görüldüğü üzere kanun koyucu kira sözleşmesi yapılmasını önemli yönetim işi sayar. Mevcut sözleşmenin feshi de aynı kapsamda değerlendirilir. Bu sebeple pay ve paydaş çoğunluğu ile karar alınması şarttır. Fakat sözleşme kurulduktan sonra tahliye takibi için tüm kiraya verenlerin birlikte hareket etmesi gerekir. Pay ve paydaş çoğunluğu bu aşamada yeterli değildir.
Elbirliği Mülkiyeti Halinde Takip Yapma Yetkisi
Kiraya verenin ölümü halinde mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti doğar. Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesi bu hususu düzenler.
Türk Medeni Kanunu Madde 640: “Birden çok mirasçı bulunması hâlinde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar, mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler.”
Miras ortaklığının tüzel kişiliği ve taraf ehliyeti yoktur. Bu nedenle ilamsız tahliye takibinin tüm mirasçılar tarafından birlikte açılması zorunludur. Mirasçılar arasında da zorunlu takip arkadaşlığı bulunur. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2025/7725 E. sayılı kararı bu ilkeyi vurgular.
Somut olayda kiralayan murisin üç mirasçısı bulunmaktadır. Takip alacaklıları ise yalnızca iki mirasçıdır. İlk Derece Mahkemesi davanın reddine karar vermiştir. Bölge Adliye Mahkemesi de bu kararı onamıştır. Gerekçe olarak tüm mirasçıların birlikte takip yapması gerektiği gösterilmiştir.
Ne var ki Yargıtay farklı bir noktaya dikkat çekmiştir. Takip tarihinden önce elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilmiştir. Bu dönüşüm sonrasında artık TMK 691. maddesi uygulanır. Pay ve paydaş çoğunluğuna sahip paydaşlar takip yapabilir. Mahkemenin bu hususu göz ardı etmesi bozma sebebi sayılmıştır.
Yargıtay kararında şu ifadeler yer alır: “Takip sonrasında kiraya verenin ölümü nedeniyle kiralanan taşınmazın elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi sonrasında ilamsız tahliye takibinden ötürü taşınmaz üzerinde pay ve paydaş çoğunluğuna sahip paydaşlar tarafından takip yapılması usul ve yasaya uygundur.” Böylece mülkiyet türündeki değişikliğin takip yetkisine etkisi netleştirilmiştir.
Ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi de bu bağlamda önem taşır.
Türk Borçlar Kanunu Madde 310: “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kiralananın maliki, kiracıya bildirimde bulunarak kira bedellerinin kendisine ödenmesini isteyebilir.”
Bu hüküm gereğince yeni malik de belirli şartlarla tahliye takibi yapabilir. Böylece kira ilişkisinin sürekliliği korunmuş olur. Malikin değişmesi kiracının durumunu ağırlaştırmaz.
İcra Takibinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
İlamsız tahliye takibinde ödeme emrinin tebliği üzerine borçlu yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz sebeplerini İİK 62. madde hükümleri dahilinde bildirmek zorundadır. Borçlu kira akdini ve imzasını açıkça reddetmezse akdi kabul etmiş sayılır. Bu husus İİK 269/2. maddesinde düzenlenmiştir.
İcra ve İflas Kanunu Madde 269: “Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır. Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş ise, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge ile ispat etmeye mecburdur.”
Bu düzenleme kiraya verenler için önemli bir kolaylık sağlar. Borçlu akdi inkar etmezse ispat yükü yer değiştirir. Ödeme iddiasını borçlunun kesin delillerle kanıtlaması gerekir.
Takip talebinde ve ödeme emrinde borcun sebebi açıkça belirtilmelidir. Faiz başlangıç tarihleri ve oranları doğru gösterilmelidir. Yabancı para alacağının Türk Lirası karşılığı da mutlaka yazılmalıdır. Aksi halde şikayet üzerine takip iptal edilebilir.
Sonuç olarak kiraya verenlerin birden fazla olduğu hallerde takip stratejisi titizlikle belirlenmelidir. Sözleşmenin tüm tarafları takipte yer almalıdır. Aksi takdirde takip usulden reddedilir. Bu da zaman ve emek kaybına yol açar.
Yargıtay Kararlarının Uygulamaya Etkisi
İncelediğimiz Yargıtay kararları uygulamada sık yapılan hataları gidermeye yöneliktir. İlk karar paylı mülkiyette dahi sözleşmeye taraf tüm kiraya verenlerin birlikte takip yapması gerektiğini vurgular. İkinci karar ise elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş halinde paydaş çoğunluğunun yeterli olacağını belirtir.
Her iki karar da zorunlu dava arkadaşlığı kurumunun önemini ortaya koyar. Kiraya veren vekillerinin bu hususa azami dikkat göstermesi şarttır. Takip başlatılmadan önce kira sözleşmesi dikkatle incelenmelidir. Kiraya verenlerin tamamının takipte taraf olarak gösterilmesi sağlanmalıdır.
Ayrıca kiralanan taşınmazın tapu kayıtları da kontrol edilmelidir. Mülkiyet durumundaki değişiklikler takip yetkisini doğrudan etkiler. Özellikle miras yoluyla intikal hallerinde veraset ilamı temin edilmelidir. Mirasçıların tamamının takibe katılması veya muvafakat vermesi aranmalıdır.
Bununla birlikte kira sözleşmesine taraf olmayan maliklerin durumu ayrı değerlendirilmelidir. Onlar ancak mülkiyet hakkına dayalı davalar açabilir. İlamsız tahliye takibi yapma yetkileri bulunmaz. Bu ayrım gözden kaçırıldığında takip iptal edilir.
Netice itibarıyla Yargıtay 12. Hukuk Dairesi içtihatları yol gösterici niteliktedir. Kararlar hem kiraya verenlerin hem de kiracıların haklarını korur. Usul ekonomisine de katkı sağlar. Gereksiz yere uzayan yargılamaların önüne geçer.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Kiraya veren birden fazla ise tek başına tahliye takibi yapılabilir mi?
Hayır. Kira sözleşmesinde birden fazla kiraya veren imzası varsa hepsinin birlikte takip başlatması zorunludur. Aksi halde takip iptal edilir.
2. Paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğu tahliye takibi için yeterli midir?
Hayır. Yargıtay kararına göre sözleşmeye taraf tüm kiraya verenlerin birlikte hareket etmesi gerekir. Pay çoğunluğu yalnızca sözleşmenin kurulması veya feshi için aranır.
3. Mirasçılardan biri tek başına kira alacağı için takip yapabilir mi?
Elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece yapamaz. Tüm mirasçılar birlikte takip başlatmalıdır. Ancak paylı mülkiyete geçilmişse paydaş çoğunluğu yeterli olur.
4. Kira sözleşmesine taraf olmayan malik tahliye takibi yapabilir mi?
Yapamaz. O ancak mülkiyet hakkına dayanarak el atmanın önlenmesi davası açabilir. İlamsız tahliye takibi yalnızca kiraya veren sıfatına sahip kişilerce yapılır.
5. Ödeme emrine itiraz ederken kira akdini inkar etmek şart mıdır?
İtirazda kira akdi ve imza açıkça reddedilmezse akit kabul edilmiş sayılır. Bu durumda borçlu ödeme iddiasını kesin delillerle ispat etmek zorundadır.
Kira hukukundan doğan uyuşmazlıklarınızda hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan hukuki destek almanızı tavsiye ederiz.